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Ancora un cambio nel calendario delle scadenze relative al superbonus.

L’ennesima modifica arriva con il decreto Asset (D.L. n. 104/2023) e riguarda gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari funzionalmente indipendenti che al 30 settembre 2022 avevano effettuato lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Resta confermata la restante tempistica per gli altri beneficiari della detrazione.

Vediamo nel dettaglio un quadro riepilogativo delle attuali scadenze.

Unifamiliari con soglia lavori del 30% al 30 settembre 2022

Il decreto Asset, all’articolo 24, intervenendo sul comma 8 bis, secondo periodo, dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, sposta dal 30 settembre al 31 dicembre 2023 il termine finale entro cui le persone fisiche possono beneficiare della maxi-detrazione al 110% sulle spese sostenute per interventi agevolati, su edifici unifamiliari e unità immobiliari indipendenti e autonome, che alla data del 30 settembre 2022 avevano già raggiunto una percentuale di completamento dei lavori pari almeno al 30%.

Il decreto Asset non interviene invece sulla scadenza prevista per le unifamiliari nelle zone alluvionate, che resta fissata al 31 dicembre 2023.

In particolare, per gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari funzionalmente indipendenti ubicate nei territori delle Regioni Emilia-Romagna, Marche e Toscana che sono stati colpiti dagli eventi alluvionali che si sono verificati a partire dal 1° maggio 2023 (indicati nell’allegato 1, D.L. n. 61/2023), sui quali al 30 settembre 2022 sia stato completato almeno il 30% dei lavori, la detrazione nella misura del 110% spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023.

A seguito del decreto Asset, quindi, per le unifamiliari con soglia lavori del 30% al 30 settembre 2022, la scadenza per godere del superbonus nella misura piena del 110% diventa unica sia per gli edifici ubicati nelle zone alluvionate sia nelle altre zone.

Pertanto, indipendentemente dall’ubicazione dell’edificio, la detrazione è pari al 110%:

– per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022;

– per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 se al 30 settembre 2022 sono stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 13/E/2023, per le spese sostenute successivamente al 31 dicembre 2023, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi, è possibile avvalersi degli altri bonus edilizi minori, ovvero:
– per interventi di recupero del patrimonio edilizio, del bonus casa di cui all’articolo 16 bis, TUIR.

Unifamiliari con interventi avviati dal 2023

Con la fine del 2023 scade anche il superbonus al 90% per le spese sostenute dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di impresa, arti e professioni, per interventi avviati a decorrere dal 1° gennaio 2023 su singole unità immobiliari.

La detrazione spetta per le spese sostenute dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023, a condizione che:

– il contribuente sia titolare di diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà) o di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sull’unità immobiliare (restano esclusi, ad esempio, i comodatari ed i locatari);

– che l’unità immobiliare oggetto dei lavori agevolati sia adibita ad abitazione principale;

– che il contribuente abbia un reddito di riferimento, non superiore a 15.000 euro, calcolato dividendo la somma dei redditi complessivi posseduti, nell’anno precedente, dal contribuente, da coniuge/soggetto legato da unione civile/convivente/familiare, per un coefficiente pari a 1 se il nucleo familiare è formato solo dal contribuente, aumentato di 1 se è presente un secondo familiare convivente, di 0,5 se è presente un familiare a carico, di 1 se sono presenti 2 familiari a carico e di 2 se sono presenti 3 o più familiari a carico.

Condomìni e edifici plurifamiliari

Per i condomini, le persone fisiche proprietarie (o comproprietarie) di edifici composti fino a 4 unità immobiliari, le Onlus, le Associazioni di volontariato e le Associazioni di promozione sociale, la fine del 2023 porterà a un netto taglio delle aliquote del superbonus.

In particolare, per tali soggetti, la detrazione spetta nella misura massima del 110%, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023:

a se la CILAS è stata presentata entro il 25 novembre 2022 (e, per i condomini, l’assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori è stata adottata tra il 19 e il 24 novembre 2022);

b (solo per i condomini) se la CILAS è stata presentata entro il 31 dicembre 2022 e l’assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori è stata adottata entro il 18 novembre 2022

c nell’ipotesi di intervento da eseguire tramite demolizione e ricostruzione degli edifici se, al 31 dicembre 2022, risulta presentata l’istanza per acquisire il titolo abilitativo.

La data della delibera assembleare deve essere certificata dall’amministratore o dal condomino che ha presieduto l’assemblea.

Nei casi diversi dai precedenti, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, la detrazione spetta nella misura del 90%.

Per le spese sostenute dopo il 31 dicembre 2023, l’aliquota agevolativa si ridurrà al:

70% per le spese sostenute nel 2024;

65% per le spese sostenute nel 2025.

Stesse scadenze e percentuali sono previsti per gli interventi “trainati” effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio interamente posseduto.

Al riguardo, si ricorda che ai sensi della normativa il superbonus si applica agli interventi “trainati” a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno un intervento “trainante”.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 24/E/2020 (paragrafo 2.2), ha chiarito che tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi “trainati” sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Ne deriva che, ai fini dell’applicazione del superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Secondo quanto precisato dal ministero dell’Economia. con la risposta del 28 giugno 2023 all’interrogazione parlamentare n. 5-00784, la data di inizio e fine lavori degli interventi “trainanti” che accedono al superbonus deve essere comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

IACP ed enti equivalenti

Il 31 dicembre 2023 è una data chiave anche per il superbonus per gli interventi effettuati dagli IACP ed enti equivalenti, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative a proprietà indivisa.

In base a quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 13/E/2023, gli scenari che si prospettano saranno diversi a seconda se si tratta di:

edifici in esclusiva proprietà dei già menzionati istituti (o enti assimilati) o delle già menzionate cooperative;

edifici condominiali a prevalente proprietà dei già menzionati istituti (o enti assimilati) o delle già menzionate cooperative.

Nel primo caso, il superbonus si ferma il 31 dicembre 2023: non spetterà per le spese sostenute nel 2024 e nel 2025.

In particolare, la detrazione è pari al 110% per le spese sostenute:

– entro il 30 giugno 2023;

– entro il 31 dicembre 2023 se alla data del 30 giugno 2023 sono stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.

Nel caso invece di interventi effettuati su edifici condominiali nei quali la prevalenza della proprietà dell’immobile sia riferibile a IACP (o enti assimilati) o a cooperative di abitazione a proprietà indivisa:

1 se si realizza la condizione che alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, il superbonus spetta nella misura del 110% per spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;

2 se non si realizza la condizione che alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, è applicabile la disciplina generale relativa ai condomini.

Zone terremotate e soggetti che svolgano attività di prestazione di servizi sociosanitari e assistenziali

Orizzonte lungo per il superbonus:

– per le zone terremotate;

– per i soggetti che svolgano attività di prestazione di servizi sociosanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica, per interventi su immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito.

Nei già menzionati casi, infatti, l’aliquota resta al 110% fino al 2025.

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