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Come ottenere un finanziamento per l’acquisto di un immobile: dalla scelta della banca al tasso di interesse, le garanzie, l’ipoteca e i costi.

L’acquisto della prima casa rappresenta un momento fondamentale nella vita di molte persone, un passo verso la realizzazione di un sogno non sempre accessibile in giovane età. Tuttavia, per molti, questo obiettivo è raggiungibile solo grazie a un finanziamento della banca. È quindi necessario conoscere i passi per ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa.

Li scopriremo qui di seguito: esploreremo in dettaglio il percorso da seguire per accedere a un finanziamento immobiliare. Dalla valutazione della propria capacità di rimborso alla scelta dell’istituto di credito più adatto, fino alla documentazione necessaria e alle strategie per aumentare le probabilità di approvazione del mutuo.

Se stai dunque considerando di acquistare la tua prima casa, se stai cercando consigli pratici, informazioni aggiornate e suggerimenti su come navigare nel mondo dei mutui immobiliari, sei nel posto giusto.

Chi può chiedere il mutuo?

Accedere a un mutuo prima casa richiede una certa solidità finanziaria. Non vi può certamente accedere chi è disoccupato o chi ha uno stipendio basso. Di norma la banca, per evitare situazioni di insolvenza, richiede che il la busta paga sia almeno il triplo della rata mensile. In questo modo il mutuatario è in grado di coprire non solo il rimborso del finanziamento ma anche la gestione delle spese ordinarie e straordinarie: dalla spesa per l’alimentazione alle imposte, dal condominio alle eventuali ristrutturazioni.

Se a chiedere il mutuo è una persona sposata, la banca chiede di solito la firma del contratto a entrambi i coniugi, indipendentemente dal regime patrimoniale da questi adottato.

La banca valuta anche lo “storico creditizio” del cliente per identificare eventuali ritardi nei pagamenti di precedenti finanziamenti (informazioni fornite dalla Centrale Rischi Interbancaria e da società private come la Crif) nonché le caratteristiche dell’immobile che si offre come garanzia.

È importante ricordare che il parere iniziale sulla fattibilità del mutuo è preliminare e non definitivo. La conferma definitiva avviene solo dopo un’approfondita analisi da parte della banca, che esamina tutti gli aspetti del vostro caso.

Quali garanzie pretende la banca?

Oltre a uno stipendio che possa coprire ampiamente la rata del mutuo la banca pretende un’altra garanzia (che, in realtà, le viene riconosciuta già dalla legge): l’ipoteca sulla prima casa. In questo modo, semmai il prestito non dovesse essere restituito, l’istituto di credito potrà sottoporre a pignoramento l’immobile e, tramite l’asta giudiziaria, soddisfarsi sul ricavato.

Tuttavia, contrariamente a quanto di solito si afferma, la presenza dell’ipoteca non rende la casa di proprietà della banca. Questa resta nella completa titolarità dell’acquirente. L’istituto di credito ottiene solo una garanzia, potendo sottoporre ad esecuzione forzata il bene anche se questo dovesse essere trasferito a terzi.

L’iscrizione dell’ipoteca viene riportata nei registri immobiliari e garantisce l’importo del mutuo, solitamente tra il 150% e il 200% dell’importo prestato; questa maggiorazione serve a coprire tutte le spese legali per recupere del credito. L’ipoteca scade automaticamente dopo vent’anni, ma nel caso di mutui di durata superiore, la banca dovrà provvedere al suo rinnovo. Una volta estinto il mutuo, sarà compito della banca cancellare l’ipoteca.

Quando bisogna avere la certezza del mutuo?

Di norma si firma il compromesso (il cosiddetto “contratto preliminare”) già quando si è ottenuto, dalla banca, una prima valutazione positiva sulla fattibilità del mutuo, sebbene non sia ancora intervenuta la formale autorizzazione della Direzione generale. Onde però evitare di trovarsi obbligati in un impegno che non si potrebbe mantenere qualora l’ente mutuante dovesse respingere la richiesta, sarà bene inserire nel contratto la clausola «

salvo buon fine della richiesta di mutuo». In tal modo è possibile sottrarsi alla stipula del rogito qualora il mutuo non dovesse essere inaspettatamente concesso.

Quale tipo di mutuo scegliere?

La scelta del mutuo è la parte più delicata. Per confrontare i tassi di interesse più conveniente esistono numerosi portali a ciò dedicati. L’indice che rivela la maggiore convenienza ed a cui prestare attenzione è il TAEG: si tratta di una misura percentuale che comprende tutti i costi collegati al finanziamento, dal tasso di interesse all’assicurazione, dalle spese di istruttoria alla perizia.

Bisognerà poi valutare se optare per un tasso fisso o un tasso variabile. Il tasso variabile è di solito più conveniente ma è più rischioso in periodi di inflazione alta.

L’istruttoria

Una volta che la banca ha dato un feedback preliminare positivo riguardo alla possibilità di ottenere il mutuo, inizia la fase di istruttoria. In questo momento, la banca procede con un controllo accurato di tutte le informazioni fornite dal richiedente, richiedendo la consegna di specifici documenti. Per poter procedere con la richiesta di mutuo, il richiedente dovrà presentare alla banca una serie di

documenti necessari, i quali variano a seconda dell’obiettivo del mutuo, del tipo di contratto di lavoro che possiede il richiedente, della presenza di eventuali garanti o fideiussori, nonché delle caratteristiche dell’immobile che viene utilizzato come garanzia. Questo passaggio è cruciale per definire l’idoneità del richiedente al mutuo e per stabilire i termini specifici del finanziamento.

La documentazione e gli obblighi della banca

Le banche che offrono mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa devono fornire ai clienti interessati, oltre alla documentazione specifica relativa a ciascun contratto offerto, anche un documento contenente informazioni generali sui diversi tipi di mutui disponibili (“Informazioni europee di base sul credito ai consumatori“). Tale documento deve riportare:

  • tutti i prodotti di mutuo offerti dalla banca rinviando agli specifici prospetti informativi per la conoscenza delle condizioni riguardanti i prodotti stessi (c.d. foglio comparativo);
  • le caratteristiche e i rischi delle diverse operazioni di mutuo;
  • l’indicazione del tasso d’interesse, della durata minima e massima del mutuo, delle modalità degli ammortamenti e della cadenza delle rate, del TAEG, l’esempio di importo della rata di ciascun mutuo;
  • in caso di tasso variabile, l’indicazione dello spread, del parametro di riferimento e dell’ammontare del tasso al momento della pubblicità.

Un modello di foglio informativo del mutuo che le banche devono offrire ai consumatori è consultabile sul sito della Banca d’Italia.

Il Fondo di Garanzia per i mutui sulla prima casa

Per agevolare l’accesso al credito è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di Garanzia per i mutui per la prima casa, gestito dalla Consap.

Per poter usufruire della garanzia sono necessari alcuni requisiti:

  • il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili, ad eccezione di immobili acquistati per successione ovvero che siano concessi in uso gratuito (comodato) a genitori o fratelli/sorelle del soggetto che presenta la richiesta;
  • l’immobile per il quale è richiesto il finanziamento non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi);
  • il mutuo deve essere richiesto per l’acquisto dell’abitazione principale del mutuatario e per un ammontare non superiore a 250.000 euro; il suo tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) vigente.

Non sono previsti invece limiti di reddito dei mutuatari.

Il Fondo concede una garanzia nella misura massima del 50% della quota capitale di mutui ipotecari o su portafogli di mutui connessi all’acquisto e a interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di immobili adibiti ad abitazione principale, erogati da banche e intermediari finanziari che hanno aderito alla richiesta. La garanzia è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondizionata e irrevocabile ed è efficace a decorrere, in via automatica, dalla data di erogazione del mutuo.

I soggetti finanziatori si impegnano a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sull’immobile.

La richiesta per accedere al Fondo di Garanzia mutui prima casa va presentata direttamente alla Banca mutuante. L’elenco delle banche aderenti all’iniziativa, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito Abi e su quello di Consap.

Le istruzioni per la presentazione delle domande sono consultabili sul sito della Consap.

Quanto costa un mutuo sulla prima casa?

La sottoscrizione di un contratto di mutuo prevede alcune voci di costo oltre agli interessi. Precisamente si tratta dei:

  • costi legati alla concessione ed erogazione del mutuo: spese di istruttoria della pratica, spese di perizia, spese notarili, imposta sostitutiva, costi assicurativi;
  • costi inerenti al rimborso del mutuo: interessi passivi, commissioni incasso rate, spese di gestione della pratica, spese di invio comunicazioni (cartacee);
  • altri costi come gli interessi di mora in caso di inadempimento, le spese per il recupero crediti, la penale di estinzione anticipata.

Come risparmiare sul mutuo prima casa

Chi ha la possibilità di pagare, con i propri risparmi, almeno metà del prezzo della casa, può risparmiare sugli interessi del mutuo. Difatti un mutuo che non superi il 49% del prezzo di vendita ottiene sempre delle condizioni economiche più vantaggiose.

La concessione del mutuo

Dopo aver ricevuto e valutato tutti i documenti necessari, la banca si impegna, solitamente entro alcune settimane, a concludere l’istruttoria e a comunicare al richiedente la decisione finale sul mutuo, spesso definita come delibera reddituale. Tuttavia, prima di poter rilasciare la delibera definitiva, la banca deve completare l’analisi sull’immobile che fungerà da garanzia.

Per far ciò, la banca affida a un perito di fiducia il compito di effettuare un sopralluogo sull’immobile e di redigere una relativa perizia di valutazione. Inoltre, la banca si coordina con il notaio scelto dal richiedente per ottenere una relazione notarile preliminare sull’immobile, nota come RNP.

La RNP, fondamentale per la stipula del mutuo, include dettagli come l’identificazione delle parti coinvolte nel mutuo, i dati dell’immobile che sarà dato in garanzia ipotecaria, l’identità del proprietario, un elenco delle transazioni di proprietà degli ultimi vent’anni e informazioni su eventuali gravami o iscrizioni pregiudizievoli. Generalmente, la richiesta della RNP avviene poco prima della firma del mutuo, una volta che la banca ha concluso le verifiche sul reddito del richiedente e ricevuto la perizia immobiliare dal proprio perito. Questa fase rappresenta l’ultimo step prima della definitiva approvazione e erogazione del mutuo.

L’entità del mutuo

La banca non può concedere un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile secondo la perizia fatta dal fiduciario della banca stessa. Chi vuol ottenere un finanziamento superiore deve fornire ulteriori garanzie come una seconda ipoteca o la garanzia di un fideiussore.

Un tempo la giurisprudenza riteneva nullo il mutuo erogato oltre il limite appena detto. Questo indirizzo è stato tuttavia superato, sicché il prestito andrà ugualmente restituito.

Concessione del mutuo

Solitamente, dal momento in cui si inoltra la richiesta iniziale per il mutuo fino alla sua effettiva stipula, possono trascorrere dai 40 ai 120 giorni. Durante la stipula del mutuo, che si svolge alla presenza di un notaio, il funzionario della banca in rappresentanza dell’istituto di credito e il richiedente firmano insieme l’atto di mutuo fondiario-ipotecario.

Con questo atto, la banca concede il prestito richiesto e, in cambio, il richiedente si impegna a rimborsare l’importo, gli interessi e le spese secondo il piano di ammortamento concordato. In questo contesto, il notaio fornisce alla banca una Relazione Notarile Aggiornata, che aggiorna le informazioni contenute nella RNP.

La firma del mutuo dinanzi al notaio non è una scelta casuale. Difatti il contratto viene così considerato un “titolo esecutivo”: esso cioè consente alla banca, in caso di inadempimento, di agire direttamente contro il mutuatario senza prima bisogno di una causa o un decreto ingiuntivo ma avviando subito il pignoramento. Insomma il mutuo notarile è come una sorta di cambiale, di assegno o di sentenza di condanna.

Modalità di erogazione del mutuo

L’erogazione del mutuo può avvenire in due modi differenti:

  1. immediata: subito dopo la firma del contratto, il funzionario della banca consegna al mutuatario un assegno circolare o dà disposizioni per un bonifico della somma mutuata.
  2. differita: la banca libera i fondi solo dopo aver ricevuto la conferma dell’iscrizione ipotecaria dallo studio notarile o dopo dieci giorni dall’iscrizione, un processo definito consolidamento dell’ipoteca.

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