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Cos’è, come funziona, come può essere restituito, quando si può trattenere, le differenze esistenti con la caparra: tra teoria e quesiti pratici, tutto ciò che devi sapere sul deposito cauzionale.

Al momento della stipula di un contratto può essere previsto che una parte versi all’altra una determinata somma di denaro a garanzia dell’esatto adempimento degli obblighi assunti e da restituirsi a fine rapporto.

Si tratta di un istituto che diffusamente costituisce, nello schema del contratto di locazione, la garanzia tipica a tutela del proprietario, specificatamente per i danni che possono essere arrecati all’immobile dall’inquilino durante la locazione, poiché da un punto di vista strettamente pratico altri strumenti, quali ad esempio la fideiussione bancaria, consentono una tutela maggiormente incisiva ed efficace per il rispetto degli altri obblighi gravanti sul conduttore, in particolare concernenti il regolare pagamento dei canoni mensili.

La natura giuridica del deposito cauzionale è affine a quella del pegno irregolare, poiché oggetto dello stesso è un bene fungibile come il denaro (ossia un bene sostituibile con altri della stessa specie per lo stesso valore e con la stessa utilità o funzione economica), del quale il locatore potrà disporre liberamente fino alla conclusione del rapporto, quando, riconsegnato in buono stato l’immobile, dovrà restituire all’inquilino la somma inizialmente ricevuta con gli interessi maturati.

Locazione a parte si ricorre all’istituto del deposito cauzionale anche nell’ambito dei contratti per le utenze, unicamente posto a garanzia del regolare pagamento delle fatture emesse dalle società provider per la fornitura di luce e gas e in egual misura anch’esso da restituirsi in caso di recesso dal contratto.

In tema di locazioni l’art. 11 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (la cd. Legge dell’equo canone) costituisce la norma fondamentale, secondo cui la somma versata a titolo di garanzia non può essere superiore a tre mensilità di canone ed è produttiva di interessi legali da corrispondersi all’inquilino alla fine di ogni anno.

In quanto determinato nel suo ammontare dalla misura del canone locativo, di fondamentale importanza per la costituzione del deposito cauzionale risulta anche l’art. 13 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 che ai commi 1, 3, 4 sanziona con la nullità qualunque pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Ciò significa in pratica che, avendo tale disciplina introdotto i contratti di locazione stipulabili a canone libero o concordato, indipendentemente dal fatto che le parti determinino liberamente l’entità del canone o lo stesso sia quantificato tra un minimo e un massimo predeterminato in sede di contrattazione collettiva tra le associazioni nazionali degli inquilini e quelle dei proprietari, è sulla base esclusivamente del canone indicato nel contratto registrato che può essere quantificato l’ammontare del deposito cauzionale, risultando nulli tutti quei patti, eventualmente collaterali e non riportati nel contratto registrato, che indichino un canone mensile superiore dal quale far derivare anche un ammontare superiore del deposito cauzionale.

La somma di denaro così versata in deposito svolge per tutto il tempo di durata del rapporto, come già accennato, una funzione di garanzia per l’adempimento di tutti gli obblighi contrattualmente assunti, in modo tale che, in caso di inadempimento, la parte a favore della quale è stato versato il denaro in deposito, potrà soddisfare la perdita economica per tale ragione subìta, chiedendo con una domanda giudiziale l’attribuzione della somma ricevuta in deposito.

Lo schema così genericamente delineato tuttavia necessita di alcune precisazioni anche in considerazione degli ambiti di applicazione dell’istituto, poiché soprattutto in materia di locazioni la funzione del deposito cauzionale si realizza primariamente nella tutela del proprietario per quanto riguarda i possibili danni arrecati all’immobile dal conduttore e per la perdita economica derivata dal mancato pagamento dei canoni, in relazione al quale va subito precisato come a fine rapporto il locatore possa anche trattenere la compensazione dal deposito cauzionale per eventuali ultimi canoni rimasti impagati, ma solo in assenza di contestazioni da parte dell’inquilino.

Proprio per la sua funzione di garanzia difatti il deposito cauzionale va immediatamente restituito al conduttore che ha riconsegnato l’immobile e, qualora il proprietario pretenda un risarcimento per la constatazione di danni arrecati all’immobile, non potrà automaticamente e d’iniziativa propria decidere di trattenere l’intera somma ricevuta in deposito o comunque una parte di essa, poiché in via generale la sussistenza di un ipotetico danno e l’entità del conseguente risarcimento non possono mai unilateralmente essere indicati dal danneggiato, senza la presentazione di una domanda giudiziale di accertamento circa il pregiudizio lamentato. Nel caso specifico delle locazioni il giudice potrà così attribuire al proprietario una somma a titolo risarcitorio solo dopo aver accertato primariamente che i danni all’immobile, oltre che realmente sussistenti, sono stati arrecati dall’inquilino e non sono piuttosto derivati da semplice vetustà dell’edificio o del singolo appartamento locato.

Nel momento in cui viene a cessare il rapporto contrattuale fra le parti, decade automaticamente anche la funzione di garanzia svolta dal deposito cauzionale con il conseguente obbligo, per la parte che l’aveva acquisito, alla sua immediata restituzione.

Mentre per quanto riguarda l’ambito delle utenze è pressoché concomitante con il momento d’interruzione del rapporto, in tema di locazione non sono rare le ipotesi di ritardi nella restituzione dell’importo o di rifiuti unilateralmente decisi e motivati dal locatore per il rilievo di danni arrecati all’immobile.

Prima di trattare in maniera più approfondita nei paragrafi successivi i casi in cui è possibile trattenere il deposito cauzionale per i danni arrecati all’immobile o comunque per l’inadempimento agli altri obblighi imposti al conduttore, occorre precisare che il momento in cui scatta l’obbligo della restituzione del deposito cauzionale coincide con quello del rilascio dell’immobile locato da parte del conduttore. Ciò significa che qualsiasi contestazione che il proprietario voglia sollevare in considerazione dello stato di manutenzione dei locali di cui ha riottenuto la disponibilità, a suo dire danneggiati dall’inquilino, gli consente solamente di proporre una domanda giudiziale per l’accertamento di tali danni e la conseguente attribuzione del risarcimento, ma non di trattenere automaticamente la somma versata a titolo di deposito cauzionale.

In ogni caso il conduttore che al termine della locazione ha riconsegnato l’immobile al proprietario, ha dieci anni di tempo per richiedere la restituzione del deposito cauzionale, potendo agire giudizialmente con un ricorso per decreto ingiuntivo, vista la natura di credito liquido ed esigibile della somma a tale titolo versata ad inizio rapporto.

Come in precedenza accennato, l’applicazione pratica del deposito cauzionale con le varie fasi ad essa connaturate (momento e modalità del versamento, obbligo della restituzione immediata al termine del rapporto, ecc.) è praticamente prevalente nello schema del contratto di locazione, nell’ambito del quale al momento della stipula contrattuale l’inquilino si impegna a versare al locatore un deposito in denaro non superiore a tre mensilità di canone, per garantire la corretta esecuzione degli obblighi imposti per contratto e per legge alla sua figura, quindi non solo il regolare pagamento di un corrispettivo mensile, l’uso dell’immobile secondo quanto contrattualmente stabilito, ma soprattutto il mantenimento del bene locato in buono stato fino al momento della riconsegna al proprietario al termine del rapporto.

In particolare sotto quest’ultimo aspetto di conservazione dell’immobile nella situazione in cui è stato originariamente concesso in locazione, si è già accennato come il deposito cauzionale risulti più adeguatamente destinato all’eventuale risarcimento per i danni arrecati all’immobile dall’inquilino, ma può estendersi astrattamente a tutti gli obblighi gravanti sul medesimo e non adempiuti, ferma restando la maggiore copertura economica che possono attuare altre forme di garanzia richieste dal locatore alla stipula del contratto (fideiussione bancaria, polizza assicurativa) nel caso ad esempio che le morosità maturate ammontino a fine rapporto a cifre considerevoli rispetto ad una somma che nelle locazioni abitative e commerciali non può essere superiore alle tre mensilità di canone.

In sintesi dunque per quanto finora definito in via generale ma soprattutto in materia di locazioni:

  • l’ammontare del deposito cauzionale è stabilito in misura non superiore a tre mensilità di canone (libero o concordato) come indicato dalle parti nel contratto registrato;
  • il locatore ha l’obbligo di corrispondere al conduttore gli interessi maturati sul deposito cauzionale o annualmente anche in mancanza di richiesta del conduttore o comunque a fine rapporto, versando l’intera somma costituita da capitale e interessi; la corresponsione annuale degli interessi è fondata sull’esigenza di evitare al locatore di poter fruire di un incremento surrettizio del canone rispetto a quello pattuito e a discapito del conduttore;
  • per i contratti successivamente stipulati all’entrata in vigore della citata Legge n. 431/1998 le parti possono anche scegliere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi, come di norma si verifica nelle locazioni ad uso commerciale.

Come segnalato in precedenza, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge per il locatore a fine rapporto e più precisamente dopo il rilascio dell’immobile, a seguito del quale, qualora la somma venga arbitrariamente trattenuta senza una pronuncia giudiziale di attribuzione anche solo parziale (di natura risarcitoria o per coprire eventuali importi rimasti impagati), il conduttore può chiederne la restituzione con un ricorso per decreto ingiuntivo.

Vi è da aggiungere, come precisato dalla Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18069 del 05 luglio 2019, che l’automatismo dello svincolo della somma versata a titolo di deposito cauzionale agisce su un piano parallelo ma non è condizionato dall’eventuale accertato inadempimento da parte del conduttore, al quale comunque il deposito cauzionale deve essere immediatamente restituito a seguito dell’avvenuto rilascio dell’immobile.

Pertanto nell’ipotesi di attivazione di un giudizio finalizzato a riottenere il deposito cauzionale, “l’esistenza di eventuali danni può essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, non potendo la semplice allegazione degli stessi considerarsi mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito azionato”.

Occorre infine considerare la prassi frequente della compensazione a fine rapporto del deposito cauzionale con le ultime mensilità di canone da corrispondere al locatore e complessivamente di pari importo; la disciplina sulle locazioni non lo consente espressamente, trattandosi di una pratica che affievolisce la funzione di garanzia dell’istituto in questione, destinato primariamente a tutelare il proprietario da possibili danni arrecati dall’inquilino all’immobile. Conseguentemente si tratta di una soluzione condivisibile tra le parti solo se l’immobile è consegnato in buono stato e il proprietario non solleva contestazioni sulla possibile sussistenza di danni, proprio a copertura dei quali sarebbe finalizzata la somma inizialmente versata in deposito dall’inquilino.

Premesso che la locazione può essere anche di natura commerciale, anche quando l’immobile è concesso in godimento per lo svolgimento di attività economica ed imprenditoriali, può essere richiesto il versamento di un deposito cauzionale con la stessa funzione di garanzia per l’adempimento degli obblighi gravanti sul conduttore per le locazioni ad uso abitativo.

Anche in questi casi non può essere superiore alle tre mensilità di canone e deve essere restituito al termine del rapporto maggiorato degli interessi, se le parti non hanno espressamente pattuito la costituzione di un deposito cauzionale infruttifero.

Nell’ambito delle utenze domestiche il deposito cauzionale è costituito da una somma che l’utente accetta di versare alla società fornitrice di gas e luce al momento della sottoscrizione del contratto, nella misura stabilita dall’Autorità per l’energia elettrica e il gas.

La funzione assolta da tale meccanismo riguarda l’eventuale mancato pagamento dei consumi fatturati dalle società e poiché le possibili e diffuse morosità vengono “spalmate” anche sui costi addebitati alla clientela in regola con i pagamenti, la garanzia svolta da ogni singolo deposito cauzionale versato si estende astrattamente anche a tutela dell’utenza in generale.

Vi è da precisare che tale contributo è generalmente richiesto con l’emissione della prima fattura sia per gli utenti del mercato tutelato che per quelli del mercato libero, quando il pagamento è effettuato con bollettino e non con domiciliazione bancaria per gli ovvi motivi di garanzia che consente alla parte creditrice lo strumento dell’addebito diretto in conto corrente.

Pertanto le ipotesi tipiche di sottoscrizione di nuovo contratto con conseguente richiesta di versamento di un deposito cauzionale possono riguardare:

  • il subentro e attivazione di contatore cessato o nuovo;
  • la voltura con il cambio dell’intestatario della bolletta;
  • il cambio di fornitore.

Nel caso in cui l’utente che aveva scelto di effettuare il pagamento tramite bollettino, preferisca successivamente attivare quello automatico con addebito diretto sul conto corrente, potrà ricevere la restituzione del deposito in precedenza versato.

Oltre a tale ipotesi il deposito (non sempre fruttifero) viene restituito al cliente entro trenta giorni con l’ultima bolletta, quando l’utenza cessa per l’esercizio della disdetta contrattuale, per cambio di fornitore e in caso di voltura da parte del nuovo inquilino, sempre in assenza di morosità da parte di chi recede o decide di cambiare fornitore o da parte dell’inquilino che subentra come nuovo intestatario del contratto.

Sorgendo l’obbligo di restituire il deposito cauzionale al momento del rilascio dell’immobile, è sempre preferibile che in tale ambito locatore e conduttore concludano il loro rapporto con un verbale di riconsegna, nel quale precisare e riconoscere il buono stato dell’immobile locato.

Questo momento costituisce sicuramente un primo passo fondamentale, per scongiurare eventuali pretese risarcitorie successive da parte del proprietario che ha accettato la riconsegna del bene, ammettendone l’integrità rispetto alle condizioni in cui lo stesso si trovava al momento della stipula contrattuale.

Come finora ampiamente anticipato, il deposito cauzionale non può essere arbitrariamente trattenuto dal locatore, senza la presentazione di una domanda giudiziale, finalizzata a richiedere l’accertamento di eventuali danni arrecati dall’inquilino o canoni dallo stesso ancora impagati, sempre che le parti non pervengano opportunamente in via stragiudiziale o già in sede di mediazione obbligatoria ad un accordo mediante il quale definire la questione.

Pertanto, in mancanza di una convergenza fra le parti, solo in esito ad un giudizio potrà essere stabilito che i danni all’immobile, oltre che realmente sussistenti, sono stati arrecati dall’inquilino e non sono piuttosto derivati da semplice vetustà dell’edificio o del singolo appartamento locato con la conseguente attribuzione al proprietario di una somma a titolo risarcitorio.

Peraltro, quanto alla natura dei danni lamentati, ad esempio non può essere contestato dal locatore il mancato ritinteggio dei locali ai fini della mancata restituzione del deposito cauzionale, pur in presenza di una clausola contrattuale che ne preveda l’obbligo per l’inquilino a fine rapporto. A tale proposito difatti, come precisato dalla costante giurisprudenza della Cassazione, risultano nulle, ai sensi dell’art. 79 della citata L. n. 392/1978, le pattuizioni tra le parti volte ad obbligare il conduttore ad eliminare, prima del rilascio, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso, trattandosi di spese di ordinaria manutenzione o richieste dal normale degrado d’uso, poste dall’art. 1576 del codice civile a carico del locatore; diversamente si attribuirebbe così a quest’ultimo un illegittimo vantaggio in aggiunta al canone (fra tutte Cass. Civ., sez. III, 5 agosto 2002, n. 11703).

Rispetto al deposito cauzionale che svolge una funzione di garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi gravanti sulla parte che all’altra versa a tale titolo una determinata somma, la caparra è uno strumento giuridico del tutto differente per funzione e disciplina, nonostante spesso si parli di versamento della caparra per intendere quello effettuato a titolo di deposito cauzionale.

Per caparra s’intende quindi in via generale una determinata somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, che viene versata in previsione della sottoscrizione di un contratto da una parte (tradens) all’altra (accipiens) a garanzia dell’esecuzione della propria prestazione o quale corrispettivo in caso di recesso contrattuale.

Si parla in tal senso di caparra confirmatoria o penitenziaria.

La caparra confirmatoria più precisamente viene versata da una parte all’altra a garanzia dell’impegno ad eseguire una determinata prestazione e produce effetti diversi a seconda del possibile inadempimento anche da parte del soggetto che l’ha ricevuta.

Quindi se la parte che ha versato la caparra poi adempie correttamente, la somma viene imputata quale anticipo sull’intero dovuto come parte di esso. Molto semplicemente se decido di acquistare un bene che costa € 10.000 e mi viene richiesta una caparra di € 3.000 con l’impegno di pagare il resto entro un mese, dovrò versare entro il termine prestabilito la somma di € 7.000, costituendo in sostanza la caparra versata un acconto sul maggior prezzo (ferma restando la dovuta distinzione tra la funzione dell’acconto e quella della caparra in seguito approfondita).

Nel caso in cui decida di non versare entro il mese il residuo come stabilito, l’altra parte potrà: 1) recedere dal contratto e trattenere a titolo di risarcimento per il mio inadempimento la caparra ricevuta; 2) previa restituzione della caparra ricevuta, attivare un giudizio per chiedere l’esecuzione del contratto e un risarcimento del danno subito; 3) previa restituzione della caparra ricevuta, sempre attivare un giudizio per chiedere la risoluzione del contratto e un risarcimento del danno da inadempimento.

Al contrario se la parte che ha ricevuto la caparra si dimostri inadempiente (ad esempio, nella semplificazione che precede, non consentendomi la disponibilità del bene acquistato), l’altra parte potrà: 1) recedere da contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra; 2) chiedere in via giudiziale l’esecuzione del contratto e un risarcimento del danno per inadempimento altrui; 3) chiedere in via giudiziale, sempre in caso di rifiuto da parte del soggetto inadempiente ad una definizione bonaria della questione, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno per inadempimento altrui.

Semplificando, lo schema può essere il seguente: decido di acquistare un bene che costa € 10.000, versando la caparra richiesta di € 3.000 con l’impegno di saldare il resto nel momento indicato per la consegna del bene; nel caso in cui la consegna non avvenga entro la data prestabilita, potrò legittimamente chiedere al venditore la somma di € 6.000, oppure la restituzione della caparra di € 3.000 e un’ulteriore somma, evidentemente quantificabile in relazione al danno subìto in misura superiore al valore della caparra, infine comunque accettare la consegna ritardata del bene, richiedendo una somma a titolo di risarcimento per il danno da inadempimento subìto e dimostrato in giudizio.

La caparra penitenziaria invece viene versata per compensare l’eventuale esercizio del recesso nel contratto, per cui, se recede la parte che l’aveva versata, l’altra parte la trattiene senza doverla poi restituire dopo l’esecuzione del contratto; diversamente se recede la parte che l’aveva ricevuta, essa dovrà restituire il doppio di quanto ottenuto.

Occorre infine precisare che, pur semplificando in precedenza in materia di caparra confirmatoria, il concetto di “acconto” per definizione costituisce solo un anticipo sul prezzo intero, un adempimento parziale in vista di quello residuale e definitivo, non svolgendo alcuna funzione di garanzia, come quella propriamente intrinseca alla caparra e al deposito cauzionale.

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